海口市城市发展有限公司城发﹒美安上城项目1-4#楼房源市场价值资产评估服务公开比选公告

为盘活城发﹒美安**项目存量房源资产，高效推进项目分阶段梯度去化、快速回笼资金，顺利完成年度去化目标，科学、合规、精准确定项目1-4#楼房源销售价格，保障国有资产经营效益稳定提升，现就城发﹒美安**项目1-4#楼房源销售定价评估服务组织公开比选采购。本次采用资格审查合格后最低价中选评审模式，欢迎符合资格条件的单位参与参选。

一、项目概况

（一）项目名称

城发﹒美安**项目1-4#楼房源市场价值评估服务

（二）项目地址

**市**区美安一街50号

（三）项目基础信息

城发﹒美安**项目总建筑面积33.53万㎡，整体规划32栋住宅、共计2044套房源，配套1栋迎宾楼、1985个机动车车位。项目整体分两期开发建设，结合当前市场销售形势，实行以销定产、稳步推进建设模式。

目前项目一期已基本建成14栋住宅、共计1096套房源，其中已取得现售证可售房源488套，项目开盘后仅少量去化，剩余1-4#楼合计486套房源拟优化销售定价、推进市场去化及转保租房相关工作；项目二期暂未开发。

（四）评估房源范围

本次评估针对项目1-4#楼合计486套可售房源，测算批次整体公允应售均价，并完成一房一价和价差核定，作为项目梯度销售定价依据。

（五）采购目的

委托具备专业资质的评估单位，结合**市当前房地产市场行情、片区竞品售价、客户价格接受抗性及项目全盘利润情况，开展实地查勘、片区市场调研、竞品对标、成本及利润测算，出具完整规范的评估成果文件。精准测算1-4#楼房源合理销售均价及一房一价和价差标准，为项目市场化销售、存量资产盘活、经营决策提供合法、合规、科学的定价支撑。

二、核心评估服务内容

服务商须严格按照房地产估价行业标准流程，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎原则，结合项目存量房源去化、可转保租房的评估需求开展工作，服务内容包含但不限于：

（一）区域市场调研分析

深度调研项目周边、西海岸区域房地产市场现状，摸排片区同类商品住宅、存量房源在售售价、成交行情、客户购房价格抗性、市场去化节奏及库存情况，明确本项目定价市场基线；同步了解存量商品房转为保障性租赁住房相关政策要求，兼顾转保租房评估口径。

（二）竞品对标与市场研判

精准筛选**项目周边、西海岸区域内同产品类型的在售、已售住宅竞品，对比分析各项目户型、区位、景观、配套、售价、客户接受度等核心指标，结合市场现状综合研判本项目1-4#楼房源可去化应售合理价格。

（三）项目实地踏勘与价值修正

安排持证注册估价人员现场全面踏勘本次评估楼栋及房源，核实楼栋位置、户型格局、景观视野、楼层差异、临街情况、小区配套、交付标准等现状，全面梳理影响房源价值的核心修正因素，确保房源价差适配销售去化。

（四）价格测算

1.采用市场比较法、成本法等多种合规估价方法交叉验证，精准测算本次评估房源整体应售均价；

2.完成一房一价价差测算：充分考虑不同房源楼层、位置、景观、朝向、视野等差异制定合理价差标准；同时结合市场去化需求，测算位置、景观较差房源的合理引流价差，适配项目梯度销售策略。

（五）出具综合评估成果

编制正式完整的评估报告，明确1-4#楼房源整体销售均价、一房一价和价差体系、引流房源定价标准，完整列明测算过程、可比案例、修正系数、成本核算、市场调整逻辑。同步出具市场行情分析、大宗批量处置定价建议、价格合规性说明，定价成果可满足项目转为保租房批量处置评估需求，适配项目经营目标。

三、服务工期与要求

（一）服务工期

本项目总服务工期为5日历天。

（二）服务要求

服务商须严格按照甲方指定时间节点，完成市场调研、实地踏勘、竞品对标、价格测算、报告编制、盖章出稿等全部工作。

服务商提交正式评估报告后，须无偿、全程配合采购人完成定价审核、内部决策、资料报审、答疑等配套工作，包含报告微调、数据核对、测算逻辑解释、格式规范、基础资料补充等工作。

本次服务微调范围仅限本次既定评估房源、既定估价时点、既定估价目的内的内容优化；若后续新增其他楼栋房源评估、变更估价时点、调整评估范围及核心前提条件，需重新评估测算的，双方另行协商服务费用及工期。

四、最高控制价

本项目含税总价包干最高控制价：30000元（大写：人民币叁万元整）。参选单位报价超过限价的，直接判定参选无效。

本次报价为闭口包干总价，包含市场调研、实地踏勘、成本核算、价差测算、一房一价分析、评估报告编制、打印装订、交通差旅、增值税税金、报告微调、报审答疑、售后服务等全部全过程费用，履约期间甲方不再支付任何额外费用。

五、参选单位资格条件

（一）参选方为国内依法登记注册、正常存续的独立法人，持有有效营业执照，可独立承担民事、履约责任；

（二）具备有效的房地产估价机构备案证书或已完成财政部门备案的资产评估机构；

（三）近三年（2023年3月-2026年3月）至少拥有1份住宅房源市场价值评估或楼盘定价研判业绩，业绩需包含房源价差或一房一价相关定价工作；响应文件中附合同关键页复印件并加盖公章佐证。

（四）失信记录要求

参选供应商近三年未被列入以下失信名单，需在响应文件附上公告发布日至递交截止日期间官网查询截图并加盖公章：

1.信用中国重大税收违法失信主体名单；

2.中国执行信息公开网失信被执行人名单；

3.****政府采购严重违法失信行为记录名单。

（五）本项目不接受联合体参选，禁止项目整体转包、违规私自分包。

六、报价有效期限

报价有效期自响应文件递交截止当日起计算，有效期90个日历天。

七、比选文件的获取

（一）获取时间：自公告发布之日起至 2026 年 10 月 26 日 11 时 30 分（**时间）止。

（二）获取途径：通过微信、邮件、公司网站公告及现场领取等多途径发布，供应商可自行选择渠道获取。

（三）提问截止时间：有关项目的疑问须 2026 年 10 月 26日 17 时 30 分（**时间）前提交，逾期不再受理答疑。

八、响应文件的递交

（一）截止时间： 2026 年 10 月 27 日 11 时 30 分（**时间）（**时间）。

（二）递交地点：**省**市龙****广场路1号。

（三）逾期规定：逾期送达的响应文件，采购单位一律不予接收。

九、评选及定标规则

（一）首轮开展资格符合性审查，逐项核验营业执照、对应资质证书、同类业绩材料、失信查询截图等资料；资料缺失、资质不达标、业绩不满足、存在失信记录的参选单位直接判定无效。

（二）通过资格审查、报价未超限价、全部实质性采购需求完全响应的有效参选单位，按总报价由低至高排序。

（三）****一中选候选人；若最低报价存在多家相同，优先选取拥有存量商品房转为保障性租赁住房（保租房）同类项目履约业绩的单位作为第一候选人。

（四）第一候选人放弃中选、材料造假或无法履约的，依次顺延第二、第三候选人审核；无合格有效供应商时，采购人有权终止本次采购，重新组织比选。

（五）评选过程全程保密，中选结果公示前供应商不得打探评审信息；采购人无需对未中选单位单独解释落选原因，无合适单位可重新发起采购。

十、其他规定

（一）响应文件作废情形

1.文件内容缺失、字迹模糊无法核验；

2.响应内容违反采购硬性要求或国家法律法规、未响应一房一价、价差测算等核心服务需求；

3.文件逾期送达、未按要求密封装订；

4.资料弄虚作假、隐瞒失信、违约等不良记录。

（二）取消中选资格情形

1.签订合同时增设不合理附加条件；

2.资质、业绩、查询截图等材料伪造；

3.中选后拒不履约、不配合报告修改及报审验收工作。

（三）通用约定

1.所有递交的响应文件不予退还；

2.供需双方对报价、文件内容、房源定价数据严格保密；

3.本公告未尽事宜，双方**协商解决。

十一、响应文件组成要求

参选单位须按投标文件规范准备全套响应资料，响应文件共计两套，分为正本壹本、副本壹本，正、副本内容须完全一致，封面清晰标注正本、副本并加盖单位公章。

（一）文件密封制作

全部资料采用A4纸张装订成册，密封袋加封条，封口处加盖供应商公章。

（二）电子文档

同步提交一份完整响应文件电子档。

（三）内容冲突判定

纸质文件与电子文档内容不一致时，以纸质文件为准。

（四）整套响应文件包含以下8个组成板块，所有复印件、截图材料每页均须加盖供应商公章：

1.报价函；

2.承诺函；

3.营业执照复印件；

4.房地产估价机构备案证书或财政备案资产评估机构相关备案证明复印件；

5.法定代表人身份证明及法人身份证复印件；

6.授权委托书（委托参选提供）及受托人身份证复印件；

7.近三年同类业绩合同关键页复印件；

8.三家官方渠道失信查询截图。

十二、联系方式

采购人：****

联系人：符工

联系电话：0898-****5985

附件2：合同模板.doc

附件1：投标模版（城发﹒美安**项目1-4#楼房源市场价值资产评估服务）.docx